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避免吃亏 精装修房合同签订技巧

2015-08-07 14:16:22来源:暂无人气:

导读: 常年打房产官司的吴方荣律师介绍,从目前的调查看来,在建和销售中的楼盘中约有20%是精装修的房产,并呈逐年增加的趋势。现阶段,开发商开发精装修房产没有经验,购房者买精装修房产也没有经验,所以在房屋买卖纠纷中,精装修房屋买卖纠纷将会高发。

避免吃亏 精装修房合同签订技巧


●律师说法


常年打房产官司的吴律师介绍,从目前的调查看来,杭州在建在售的楼盘中约有20%是精装修的房产,并呈逐年增加的趋势。现阶段,开发商开发精装修房产没有经验,购房者买精装修房产也没有经验,所以在房屋买卖纠纷中,精装修房屋买卖纠纷将会高发。


一、精装修房合同有两种形式


吴律师介绍,市面上的精装修楼盘分两种:第一种,开发商卖的就是精装修房,中间不存在毛坯房交付环节,开发商与购房者之间的合同只有精装修房一个标的物,这才是真正意义上的精装修房。


第二种,在主合同(商品房预售合同)中是毛坯房的概念,但在补充合同中却是精装修的标准,也就是说,补充合同约定由购房者委托开发商去装修。这中间就包含了两个法律关系——毛坯房买卖合同关系和精装修的委托装修关系。


如果是第二种精装修形式,购房者在签约时就要对补充合同特别留意,同时清楚自己拥有两次验收的权利,毛坯房验收和精装修验收。


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二、签补充合同能否拿到房子


补充合同应该与主合同同时出示给购房者,购房者同意补充合同内容之后,一并签下两份合同。

若购房者始终不愿意签补充合同,那么双方就按主合同的内容来履行义务,若主合同约定了部分装修,开放商就交付部分装修的房子;若主合同没有约定装修,那开放商就交付毛坯房。


商品房买卖合同签订后,开发商与购房者之间的商品房买卖关系已经成立,即便购房者还没签补充合同,房子也属于购房者,若开发商以此作为理由,在规定时间内没有交房或为购房者办证,购房者可以以开发商逾期交房违约、逾期办证违约为由,要求赔偿。


三、签不签补充合同购房者有权选择


根据缔约自由的原则,购房者有权选择不签补充合同,不论任何原因,只要购房者不想签就可以不签。


但是吴律师也提醒大家,因为不同意补充合同的约定,就不按时交房款是不明智的。购房者已经签了主合同,就必须按主合同的内容去履行,否则就会构成违约。



四、补充合同能不能修改


若开发商提出,补充合同是以格式合同的形式做的,对任何一个购房者都一样不做修改,那就是典型的格式合同。购房者有权要求开发商修改补充合同,但开发商也有权不同意修改,这同样基于缔约自由的原则。但若合同中确实存在一些明显侵犯购房者权益的约定,双方也是可以坐下来协商,毕竟购房者不签,开发商也不能开发一个精装修的楼盘,留一间毛坯房。


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五、买精装修房应注意什么


1.注意从毛坯房到精装修房时,户型有没有存在变化,购房者是否接受这种变化。户型变化指的是,在主合同中以毛坯房户型为标准,装修后改变了原有的户型。例如,毛坯房时有一面墙,但装修后将墙打掉,做成书柜。


2.补充合同中,装饰材料的品牌、产地、型号能细化当然是最好,但是开发商在销售时,采购的招投标还没有完全完成,合同中可能会出现“××品牌或其他同等品牌”,但若补充合同没有具体的品牌名,只有例如“品牌卫浴”“高端涂料”这样的模糊定义时,购房者就要注意了。


吴律师特别强调,“品牌”“高端”不是一个法律用语,定义较模糊,每个人的定义不同,这就容易引起纠纷。签补充合同前,可以提出修改要求,虽然补充合同多采用格式合同的形式,但明显侵犯购房者权益的约定还是要再行商讨,到交房时,是否为品牌不是开发商说了算,购房者也完全可以否定,或对开发商提起诉讼。

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